Woningcorporaties en projectontwikkelaars waren sceptisch. De bouw zou te duur worden, de zorg niet efficient te organiseren. Financiers vonden het te risicovol. Maar een groep actieve inwoners bleef vasthouden aan alle kleine successen die stap voor stap werden geboekt. Nu, eind 2020, is de woonzorgvoorziening in Vledder realiteit: 16 huurappartementen voor mensen met een zorgindicatie, woonkamers, logeerkamers en kantoor en 16 koopappartementen voor senioren. In december wordt het gebouw opgeleverd en in februari trekken de eerste bewoners in hun appartementen. Waarom en vooral hoe is het inwoners van Vledder wel gelukt om het woonzorgcentrum te realiseren?
“We willen van Vledder een levensloopbestendig dorp maken. Nu gebeurt het dat iemand die intensievere zorg nodig heeft geplaatst wordt in een verzorgingstehuis in Steenwijk. Dat betekent dat deze persoon uit z’n sociale netwerk en weg van een eventuele partner is, in een omgeving vol vreemden. Dat is niet wat we met elkaar willen voor de laatste fase van iemands leven!”
Dat is wat de inwoners van Vledder naar elkaar uitspraken in 2013. Uit buurtgesprekken, georganiseerd door de vereniging Dorpsbelangen, komen ideeën naar voren om onder meer de oudere dorpsgenoten te ondersteunen in het langer thuis blijven wonen. Er ontstaat een inlooppunt, Noabuur, waar iedereen terecht kan voor vragen over zorg en welzijn, en voor koffie. Van daaruit ontstaat samenwerking tussen huisarts, verpleegkundigen en Noabuur. En in 2016, na nieuwe gesprekken, ontstaat de wens voor een woonzorgvoorziening. Zodat men ook bij grotere zorgbehoeften in het eigen dorp kan blijven wonen en verbonden kan blijven met familie, vrienden en het dorpsleven.
En de rest is geschiedenis: eind 2020 is de woonzorgvoorziening realiteit. Waarom en vooral hoe is het inwoners van Vledder wel gelukt om het woonzorgcentrum te realiseren?
Succesfactoren
Recent hebben wetenschappers, op basis van studies van 19 zeer diverse bewonersbedrijven in Engeland, vijf succesfactoren geidentificeerd die leiden tot duurzame bewonersbedrijven[1]. Zouden we die factoren ook kunnen herkennen in Vledder? We delen het graag met je!
De vijf succesfactoren die de onderzoekers noemen zijn:
- Collectief leiderschap
- Verbinding met en verantwoording naar de buurt
- Verdienmodel
- Gemeenschappelijk verhaal en ondernemerschap
- Relatie met de overheid en sterk netwerk
[1] Kleinhans, Clare, Van Meerkerk & Warsen, Exploring the durability of community businesses in England: A comparative analysis, 2020
1. Collectief leiderschap
Alle benodigde kennis om een woonzorgcentrum te realiseren komt vanuit het dorp. Vanuit de buurtgesprekken en ledenvergadering van Dorpsbelangen zijn mensen opgestaan die graag, vrijwillig, wilden bijdragen aan het realiseren van de plannen; een architect, een financieel deskundige, mensen werkzaam in de zorg. Er ontstonden werkgroepen op verschillende expertisegebieden die zich bezig gingen houden met de realisatie. Een bestuursteam hield het overzicht en verbond de uitkomsten tot een coherent plan.
Het woonzorgcentrum staat ook niet op zich. Het blijft onderdeel van een groter doel: om alle inwoners betrokken te houden bij het dorp. Dat betekent dat er nu wordt gekeken naar vormen waarin de doelen en activiteiten van Noabuur, Dorpsbelangen, het woonzorgcentrum en anderen met elkaar kunnen blijven verbinden.
2. Verbinding met en verantwoording naar de buurt
“Terugkijkend is dit één van de belangrijkste randvoorwaarden voor succes”, zegt Cees Hesse, voorzitter van Vereniging Dorpsbelangen en aanjager van het hele proces. “Elk half jaar gaan we terug naar de dorpsgemeenschap, via de ALV van Dorpsbelangen, of met buurtgesprekken of tijdens festiviteiten in het dorp. Dan vertellen we waar we staan, welke keuzes we maken, wat we nog nodig hebben. Heel vaak staan er dan mensen op met ideeën of tijd. Precies wat we dan nodig hebben om weer een volgende stap te kunnen zetten.”
“Nu wordt bijvoorbeeld de gehele inrichting van het woonzorgcentrum gedaan door vier vrijwilligers uit het dorp. Uiteraard in samenspraak met de zorgorganisatie en het bestuur van het woonzorgcentrum. Maar het scheelt enorm veel kosten. Hetzelfde geldt voor de financiën. Dat is in de aanloopfase gedaan door een dorpsgenoot die zelf een financieel adviesbureau heeft. Geheel kostenloos. Wanneer we in bedrijf zijn zal hij betaald de administratie blijven doen.”
Deze verbinding en verantwoording naar het dorp is ook vastgelegd in de statuten van de Stichting Onderdak Vledder. Daarin staat dat zij jaarlijks verantwoording moeten afleggen aan de ALV van Vereniging Dorpsbelangen (meer dan de helft van de inwoners is hier lid van). “Dat vinden we heel belangrijk”, legt Cees uit. “Het woonzorgcentrum is van alle dorpsgenoten, niet alleen van de stichting of het bestuur of van de bewoners van het gebouw.”
3. Verdienmodel
Het verdienmodel was best een puzzel. De eerste uitvraag bij een projectontwikkelaar leidde tot een te hoge investeringssom die niet terug te verdienen zou zijn uit de exploitatie. Vaak hebben dit soort kleinschalige voorzieningen een onrendabele top: de huurinkomsten straks zijn onvoldoende om de volledige bouwkosten met leningen te financieren. Dan kun je twee dingen doen; de bouwkosten naar beneden brengen of alternatieve financieringsbronnen zoeken. Vledder deed beiden. Cees: “Er is voor gekozen om de voorziening wat groter te maken en een mix te maken van koopappartementen voor senioren (zonder zorgbehoeften) en huurappartementen voor mensen met een zorgindicatie. De koopappartementen kunnen wat meer van de algemene kosten nemen (bijvoorbeeld bouwmanagement) en worden direct na oplevering betaald, waardoor een groot deel van de bouwsom ook direct weer kan worden afgelost bij de bank. Een deel van de huurappartementen kan zo zelfs verhuurd worden onder de grens van de sociale huurwet. Voor de bouw zelf maakten initiatiefnemers goede afspraken met een regionaal bouwbedrijf. Zij hielpen in de planfase met bouwtekeningen en berekeningen zonder daar een factuur voor te sturen. Toen de financiering rond kwam werd hen ook de opdracht gegund, inclusief bouwmanagement, tegen een vaste prijs. Deze lag 14% lager dan de eerdere offerte van een projectontwikkelaar! Eenmaal in contact met KNHM Participaties heeft een kostendeskundige van Arcadis de offertes en berekeningen nog eens onder de loep genomen. Dat gaf nog wat aandachtspunten maar vooral ook de bevestiging dat er goede en realistische afspraken waren gemaakt.”In eerste instantie lukte het niet om banken enthousiast te krijgen om in te stappen. Het werd gezien als een hoog risico investering en er was onvoldoende eigen vermogen om leningen aan te kunnen gaan. “Toen we dit terugkoppelden in een bijeenkomst van de Vereniging Dorpsbelangen stond er iemand op die voorstelde: wat als we als dorpsgenoten zelf geld lenen aan het woonzorgcentrum, zou dat helpen? Uiteindelijk leenden 52 personen voor een totaalbedrag van 850.000 euro geld aan het dorp. Zelfs met dit gegeven stapte de bank niet in. Ze wilden wel, maar niet samen met zoveel individuele investeerders. We zaten echt vast. KNHM Participaties is toen, als neutrale derde partij, met de Triodos bank gaan praten. Toen kwam het gesprek los hoe het wél zou kunnen. Uiteindelijk is er een cooperatieve vereniging van obligatiehouders opgericht. Deze leent geld van dorpsnoten en leent de opgehaalde som door aan stichting Onder Dak Vledder. De rente en aflossing op de lening is afhankelijk van het resultaat van stichting Onder Dak.”
4. Gemeenschappelijk verhaal en ondernemerschap
In alle gesprekken en bijeenkomsten wordt steeds het toekomstbeeld gedeeld: een levensloopbestendig dorp waar mensen, ook bij een toenemende zorgvraag, onderdeel kunnen blijven uitmaken van de dorpsgemeenschap. Dat betekent dat Vledder de dingen net anders doet dan zorgorganisaties en bouwbedrijven gewend zijn. Vledder wil dus geen dagbesteding in het woonzorgcentrum. Dat moet juist plaatsvinden in het dorp. Ook wil Vledder de regie op zorg: meebeslissen over de aanname van het zorgpersoneel, de keuze voor een wijkverpleegkundige en over de zorgtoewijzing van dorpsgenoten. Dat doet een speciaal zorgteam uit het dorp, waarin ook zorgprofessionals zitten. Al deze vernieuwingen gingen best ver voor de zorgorganisatie, maar ze zijn er mee akkoord gegaan.[mk_padding_divider]En dit is zeker niet het laatste waar de inwoners van Vledder mee bezig zijn. Vanuit die grotere visie op een levensloopbestendig dorp zijn er plannen voor het implementeren van domotica, voor het betrekken van eenzame en/of kwetsbare mensen bij activiteiten in het dorp, voor een jongerenplek enzovoort.
5. Relatie met de overheid en sterk netwerk
De gemeente is altijd een belangrijke stakeholder bij dit soort initiatieven. De gemeente Westerveld wist en weet nog niet altijd goed raad met de ambitieuze plannen van de dorpsbewoners. “Het helpt om met concrete plannen te komen en een heldere vraag te stellen aan de gemeente. Bijvoorbeeld over het beschikbaar stellen van een stuk bouwgrond of een bestemmingsplanwijziging”, zegt Cees.
Het netwerk van de initiatiefnemers was heel belangrijk in de plan- en ontwikkelfase: een bouwbedrijf dat wilde helpen met het maken van een ontwerp, het zorgkantoor dat mee dacht over de zorgbehoefte, een financieel deskundige die met een business case en financieringsplan op de proppen kwamen en dorpsgenoten die eigen geld wilden steken in het project. Dat is heel waardevol, enerzijds omdat steeds meer partijen betrokken zijn en het tot een succes willen maken en anderzijds omdat op deze manier grote uitgaven bespaard worden in de aanloopfase waarin er geen budget en geen formele organisatie was.
Tijdens de ontwikkelfase raakte ook KNHM foundation betrokken. Zij hielp vanuit KNHM Participaties bij het rondkrijgen van de financiering en investeerde ook zelf in het woonzorgcentrum. Daarnaast blijft een adviseur van KNHM Participaties betrokken via de Raad van Toezicht van de beheerstichting. Op die manier kan kennis uit het netwerk van KNHM foundation richting Vledder vloeien en andersom.
Meer informatie
Wilt u meer informatie over het woonzorgcentrum in Vledder? Neem dan contact op met de Stichting Onderdak Vledder.
Wilt u meer weten over wat KNHM Participaties voor u kan betekenen? Neem dan contact op met KNHM Participaties.
